Antes de fazer proposta, defina orçamento total e obtenha simulações de crédito. Depois verifique vendedor, certidão predial, matriz, licença, certificado energético, condomínio, obras e ocupação. Negocie CPCV com condições de financiamento e documentação, liquide IMT e selo, formalize e registe a compra. Comprar não concede automaticamente visto ou residência.
- Preço é apenas parte do caixa: impostos, registo, crédito, seguros, obras e reserva também entram.
- CPCV pode criar obrigação séria e perda do sinal; não use minuta da mediadora sem revisão.
- Certidão predial mostra registos e pedidos pendentes, mas a diligência inclui urbanismo, condomínio e estado físico.
- Escritura ou documento autenticado e registo concluem etapas diferentes.
Este conteúdo tem caráter informativo e foi elaborado com base nas fontes indicadas. Regras, valores, prazos e procedimentos podem mudar. Consulte sempre os canais oficiais e, quando necessário, procure um profissional habilitado.
Defina o projeto antes do anúncio
Decida finalidade - habitação própria permanente, secundária ou investimento -, prazo de permanência, localização, tipologia, obras aceitáveis e custo máximo. Finalidade altera crédito, IMT, benefícios e risco.
Orçamento completo
Some entrada, IMT, imposto do selo da aquisição, selo do crédito, avaliação, dossier, registo, escritura, seguros, advogado/solicitador, inspeção, mudança, condomínio, IMI, obras e reserva. Não use todo o caixa no sinal.
Crédito antes da proposta
Compare FINE de várias instituições: TAN, TAEG, MTIC, spread, indexante, taxa fixa/mista/variável, produtos associados, seguros, prazo e amortização. Pré-análise não é aprovação nem avaliação do imóvel.
Procurar e visitar
Compare preço por área com metodologia consistente. Visite bairro e prédio; teste humidade, ruído, água, instalações, exposição, garagem e acessibilidade. Para usado ou obra relevante, considere inspeção técnica independente.
Diligência documental
| Documento | Verificação |
|---|---|
| Certidão predial | Titulares, hipoteca, penhora, usufruto e pedidos pendentes |
| Caderneta predial | Matriz, artigo, fração, áreas e VPT |
| Licença/utilização | Uso autorizado ou dispensa |
| Certificado energético | Fração, validade, classe e melhorias |
| Condomínio | Dívidas, atas, quotas e obras |
| Plantas/processo | Correspondência entre construído e aprovado |
Proposta e reserva
Defina preço, prazo, bens incluídos, financiamento, documentação e validade. Reserva deve dizer destino, reembolso e quem guarda. Não transfira apenas para retirar anúncio.
CPCV
Identifique partes e poderes, imóvel e ónus, preço e pagamentos, sinal, data, documentos, entrega livre, financiamento, avaliação, preferência, incumprimento e escritura. A regra do sinal pode produzir perda ou devolução em dobro conforme caso; cláusulas e culpa precisam de análise.
Sem condição de financiamento adequada, recusa bancária pode não libertar o comprador. Obtenha revisão jurídica independente antes do sinal.
Impostos, formalização e registo
IMT incide normalmente sobre o maior entre preço e VPT, conforme finalidade e localização. Imposto do selo da aquisição é, em regra, 0,8%. Liquide antes do ato. Formalize em Casa Pronta, notário ou forma admitida, confirme cancelamento/constituição de hipotecas e registe imediatamente.
Entrega e pós-compra
Faça leituras, chaves, inventário de bens incluídos, estado e ocupação. Atualize morada quando aplicável, serviços, condomínio e seguros. Confira registo final e arquivo do processo.
Checklist
- [ ] finalidade e orçamento total definidos
- [ ] crédito comparado e testado
- [ ] inspeção física realizada
- [ ] certidão, matriz, licença e condomínio analisados
- [ ] CPCV revisto
- [ ] impostos simulados no dia
- [ ] ato, pagamento e registo coordenados
- [ ] reserva pós-compra preservada
Este guia não substitui advogado, solicitador, banco, fiscalista ou técnico. Herança, compropriedade, arrendamento, obra não licenciada, rural, offshore e procuração exigem diligência reforçada.
Perguntas frequentes
Estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal?
Em geral pode, com identificação fiscal e cumprimento das regras. Nacionalidade, origem dos fundos, representação e financiamento podem exigir documentos adicionais.
Comprar casa dá autorização de residência?
Não automaticamente. Propriedade e residência migratória são regimes distintos.
É obrigatório assinar CPCV?
Não é etapa universal obrigatória, mas é muito usado. Quando assinado, cria obrigações relevantes.
Fontes
- Compra e venda de imóveis em Portugal - gov.pt. Consulta em 16 de agosto de 2026.
- Balcão Casa Pronta - Justiça. Consulta em 16 de agosto de 2026.
Este conteúdo tem caráter informativo e foi elaborado com base nas fontes indicadas. Consulte os canais oficiais e procure um profissional habilitado quando necessário.