Antes de fazer proposta, defina orçamento total e obtenha simulações de crédito. Depois verifique vendedor, certidão predial, matriz, licença, certificado energético, condomínio, obras e ocupação. Negocie CPCV com condições de financiamento e documentação, liquide IMT e selo, formalize e registe a compra. Comprar não concede automaticamente visto ou residência.
- Preço é apenas parte do caixa: impostos, registo, crédito, seguros, obras e reserva também entram.
- CPCV pode criar obrigação séria e perda do sinal; não use minuta da mediadora sem revisão.
- Certidão predial mostra registos e pedidos pendentes, mas a diligência inclui urbanismo, condomínio e estado físico.
- Escritura ou documento autenticado e registo concluem etapas diferentes.
Defina o projeto antes do anúncio
Este guia acompanha a jornada de compra, da decisão inicial até a entrega e o registo. Para comparar primeiro a compra com a flexibilidade e os custos do arrendamento, comece por comprar ou arrendar em Portugal.
Decida finalidade - habitação própria permanente, secundária ou investimento -, prazo de permanência, localização, tipologia, obras aceitáveis e custo máximo. Finalidade altera crédito, impostos, benefícios e risco.
Orçamento completo
Separe preço, entrada, tributos, financiamento, formalização, serviços profissionais, mudança, obras e reserva. Não use todo o caixa no sinal. Valores, benefícios e tabelas mudam conforme data, finalidade, localização e compradores; monte essa parte no orçamento fiscal da compra antes de fazer proposta.
Crédito antes da proposta
Compare FINE de várias instituições: TAN, TAEG, MTIC, spread, indexante, taxa fixa/mista/variável, produtos associados, seguros, prazo e amortização. Pré-análise não é aprovação nem avaliação do imóvel. Quem recebe fora do euro ou ainda não reside no país deve verificar também o processo de crédito à habitação para estrangeiros.
Procurar e visitar
Compare preço por área com metodologia consistente. Visite bairro e prédio; teste humidade, ruído, água, instalações, exposição, garagem e acessibilidade. Para usado ou obra relevante, considere inspeção técnica independente.
Diligência documental
| Documento | Verificação |
|---|---|
| Certidão predial | Titulares, hipoteca, penhora, usufruto e pedidos pendentes |
| Caderneta predial | Matriz, artigo, fração, áreas e VPT |
| Licença/utilização | Uso autorizado ou dispensa |
| Certificado energético | Fração, validade, classe e melhorias |
| Condomínio | Dívidas, atas, quotas e obras |
| Plantas/processo | Correspondência entre construído e aprovado |
Proposta e reserva
Defina preço, prazo, bens incluídos, financiamento, documentação e validade. Reserva deve dizer destino, reembolso e quem guarda. Não transfira apenas para retirar anúncio.
CPCV
Identifique partes e poderes, imóvel e ónus, preço e pagamentos, sinal, data, documentos, entrega livre, financiamento, avaliação, preferência, incumprimento e escritura. A regra do sinal pode produzir perda ou devolução em dobro conforme caso; cláusulas e culpa precisam de análise.
Sem condição de financiamento adequada, recusa bancária pode não libertar o comprador. Obtenha revisão jurídica independente antes do sinal.
Impostos, formalização e registo
Confirme a liquidação dos tributos aplicáveis antes do ato e guarde os comprovativos. As bases, tabelas, benefícios e custos de serviço são tratados no guia atualizado de impostos e custos para comprar casa, para que este passo a passo não replique valores voláteis.
Formalize em Casa Pronta, notário ou forma admitida, confirme cancelamento ou constituição de hipotecas e registe imediatamente. Coordene previamente pagamentos, documentos, banco e entrega das chaves.
Entrega e pós-compra
Faça leituras, chaves, inventário de bens incluídos, estado e ocupação. Atualize morada quando aplicável, serviços, condomínio e seguros. Confira registo final e arquivo do processo.
Checklist
- [ ] finalidade e orçamento total definidos
- [ ] crédito comparado e testado
- [ ] inspeção física realizada
- [ ] certidão, matriz, licença e condomínio analisados
- [ ] CPCV revisto
- [ ] impostos simulados no dia
- [ ] ato, pagamento e registo coordenados
- [ ] reserva pós-compra preservada
Este guia não substitui advogado, solicitador, banco, fiscalista ou técnico. Herança, compropriedade, arrendamento, obra não licenciada, rural, offshore e procuração exigem diligência reforçada.
Referências oficiais e complementares usadas na elaboração deste guia.
- Compra e venda de imóveis em Portugalgov.pt - Fonte oficial - 16/08/2026.Financiamento, documentos, impostos, CPCV e conclusão
- Balcão Casa ProntaJustiça - Fonte oficial - 16/08/2026.Compra, hipoteca, documentos e custos de registo
Perguntas frequentes
Estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal?
Em geral pode, com identificação fiscal e cumprimento das regras. Nacionalidade, origem dos fundos, representação e financiamento podem exigir documentos adicionais.
Comprar casa dá autorização de residência?
Não automaticamente. Propriedade e residência migratória são regimes distintos.
É obrigatório assinar CPCV?
Não é etapa universal obrigatória, mas é muito usado. Quando assinado, cria obrigações relevantes.