Como verificar um imóvel antes de comprar

Jurídica

Confirme proprietário e estado civil, hipoteca, penhora, arresto, usufruto, servidão, ação, promessa e pedidos pendentes. Verifique poderes, herança e preferência. Planeje cancelamento de ónus simultâneo ao pagamento.

Fiscal e registral

Cruze certidão e caderneta: artigo, fração, morada, áreas, composição e VPT. Divergência não é detalhe; determine correção e impacto antes do CPCV.

Urbanística

Consulte licença/utilização ou dispensa, plantas aprovadas e processo municipal. Marquise, sótão, cave, anexo, piscina ou mudança de uso podem não estar regularizados. Certificado energético não legaliza obra.

Condomínio

Peça declaração de encargos, atas de 3–5 anos, orçamento, fundo comum, seguro, ações e obras previstas. Descubra litígios, infiltrações, elevador, fachada, cobertura, garagem e alojamento local.

Ocupação

Confirme se está livre, arrendado, cedido ou ocupado. Leia contratos e direitos. “Entrega devoluta” deve constar e ser verificada; não tente retirar ocupante por conta própria.

Técnica

Contrate engenheiro/arquiteto independente para estrutura, cobertura, fachada, humidade, térmica, acústica, água, esgoto, eletricidade, gás, caixilharia e equipamentos. Relatório deve estimar prioridade e custo.

Ambiente e localização

Ruído, cheias, incêndio, radão em áreas relevantes, solo, orientação, vento, transporte e projetos vizinhos afetam valor. Consulte fontes oficiais e visite em horários distintos.

CPCV como barreira

Condicione compra a documentos, regularização, financiamento e entrega. Defina quem suporta correção e prazo. Retenção de parte do preço exige estrutura jurídica adequada.

Checklist

• [ ] certidão atual e reconferida
• [ ] matriz e áreas coerentes
• [ ] urbanismo validado
• [ ] condomínio analisado
• [ ] ocupação resolvida
• [ ] inspeção independente
• [ ] irregularidades cobertas no CPCV

Diligência em ordem de risco

Antes de discutir decoração ou preço, identifique quem vende e qual é exatamente a fração. Peça a certidão permanente predial atual e confronte proprietário, descrição, aquisições, hipotecas, penhoras e pedidos pendentes. A certidão pode ser pedida por qualquer pessoa, é válida por seis meses e não substitui a leitura do documento: um encargo inscrito ou uma diferença de fração precisa de explicação antes de avançar.

Em seguida, cruze certidão, caderneta predial, licença ou dispensa de utilização, certificado energético e realidade observada. Exemplo: se o anúncio inclui sótão habitável, garagem ou marquise, veja se a composição e a área correspondem aos documentos. Quando houver divergência, peça regularização, informação municipal ou cláusula que condicione o negócio. Não aceite que a expressão "é assim há anos" substitua prova.

O que deve ficar por escrito no CPCV

Liste documentos já vistos, documentos pendentes, prazo, responsável e consequência se a condição não for cumprida. Se houver financiamento, defina como a aprovação ou recusa afeta o sinal. Se o imóvel estiver ocupado, determine desocupação, bens que ficam e entrega de chaves. Uma inspeção técnica independente pode revelar custos que documentos não mostram. Para ato complexo, sucessão, procuração ou ónus, a revisão por profissional habilitado é uma proteção proporcional ao valor do negócio.